資金調達と聞くと、銀行融資やビジネスローンを思い浮かべる方が多いでしょう。 しかし、審査に時間がかかったり、希望通りの金額を確保できなかったりすることも少なくありません。
そうした中で注目されているのが、保有資産を活用して資金を確保する「リースバック」です。リースバックは、不動産や設備などを売却して現金化しながら、そのまま使い続けられる仕組みであり、事業への影響を抑えつつ資金調達を図れる点に特徴があります。
本記事では、資金調達におけるリースバックの仕組みや他の方法との違い、メリット・デメリット、およびリースバックを利用するのに向いているケースについて解説します。
資金調達におけるリースバックとは
リースバックは、不動産を売却してなおかつ移動することなく賃貸としてその不動産を利用できる手法です。
以下では、リースバックの仕組みやリースバックで資金調達が可能な主な資産を解説し、なぜリースバックが資金調達手段として注目されるのかについて紹介します。
リースバックの仕組み
リースバックとは、正式には「セール＆リースバック」と呼ばれる仕組みです。 自社あるいは個人が保有する不動産などの資産を売却すると同時に、その買主と賃貸借契約を結んで、同じ資産を使い続けられます。
つまり、資産の所有権は買主に移転しますが、売却によってまとまった資金を得ながら、明け渡しを前提としない点が通常の売却と異なります。
自社オフィスや工場、自宅兼事務所などを対象に活用されることが多いのが特徴です。 売却と同時にリース契約を結ぶことで、拠点や設備を移動させることなく、従来通りに資産を利用し続けられます。
リースバックで資金調達できる主な資産
リースバックの対象は多岐にわたり、法人・個人問わず利用可能です。 主な資産としては、自宅やマンション・自社ビル・工場・倉・店舗、さらには社員寮などの不動産が挙げられます。 また、法人向けでは不動産に限らず、トラックなどの車両や産業用機械や医療機器、厨房機器・パソコンといった事業用設備も対象となる場合があります。
このように「売却できる資産」であれば幅広く検討できるため、事業実態に合わせた柔軟な資金調達が可能です。
なぜ資金調達手段として注目されるのか
リースバックが資金調達手段として注目される理由は、まとまった資金を確保しやすい点です。 さらに、資産を売却した後も賃貸借契約によってそのまま利用を続けられるため、拠点を移転することなく事業を継続できます。
近年は単なる資金繰り対策にとどまらず、不動産を効果的に活用する傾向にあります。CRE（Corporate Real Estate、企業不動産）戦略といわれており、資産圧縮の観点からも活用される場面が増えています。
特に「持たざる経営」の考え方が広がる中で、不動産を保有し続けるのではなく、売却して資金を本業へ振り向ける動きが見られます。
こうした流れの中で、リースバックは経営効率を高める選択肢の一つとしても注目されています。
リースバックと他の資金調達方法との違い
資金調達方法の一つであるリースバック同様、不動産を利用した資金調達方法として「銀行融資」「不動産担保ローン」「リバースモーゲージ」があります。
ここでは、リースバックとそれぞれについての違いについて深掘りします。
銀行融資との違い
資金調達といえば、銀行融資を思い浮かべる人もいるかもしれません。 銀行融資の特徴として、借入であるため、元本および利息を返済する必要があります。 また、融資の審査は厳格で、企業の信用力（決算書や返済能力）を重視する点も、銀行融資の特徴です。
これに対しリースバックは、売却により現金化するものであり、借入そのものではありません。したがって、融資審査のように申込者の信用情報や財務内容が中心になるのではなく、保有資産の価値が重視されやすい点に違いがあります。
ただし、リースバックでは銀行融資のように返済はありませんが、賃料が発生する点に注意が必要です。
不動産担保ローンとの違い
不動産担保ローンは、所有権を維持したまま不動産を「担保」に入れ、融資を受ける方法です。所有権を失わない一方で、審査が必要であり、返済義務と利息負担が生じます。
これに対しリースバックは、売買により所有権が買主へ移り、まとまった売却資金を得て、その後は賃料を支払って使い続けられるシステムです。
不動産担保ローンが元本と利息を返済していくのに対し、リースバックは利用料として毎月の賃料を支払います。また、不動産担保ローンでは返済が滞ると、競売等で資産を失うリスクがあります。一方、リースバックは賃料を支払う限り継続して利用できるという法的性質の違いがあります。
リバースモーゲージとの違い
不動産を利用した資金調達方法として「リバースモーゲージ」があります。 リバースモーゲージは、自宅を活用して融資を受け、契約者の死亡時などにおいて、自宅売却で一括返済する仕組みです。主に高齢者に利用が多いのが特徴です。
一方、リースバックは不動産を売却して一度にまとまった資金を得る方法で、年齢制限がほとんどなく、リースバックは法人も利用できます。
リバースモーゲージの資金使途は、生活費や医療費などに限定されることが多いです。 一方リースバックに関しては、資金使途に縛りはなく、事業資金を含め原則自由に使えるのが特徴です。
リースバックのメリット
リースバックのメリットとしてどのような点があるのかについて、以下では見ていきます。 主なメリットとして3点解説します。
- まとまった資金を確保しやすい
- 売却後も拠点や設備を使い続けられる
- 財務改善につながる場合がある
まとまった資金を確保しやすい
リースバックのメリットとしてまず挙げられるのは、まとまった資金を確保しやすいことです。 通常の不動産仲介による売却では、買主探しに数ヶ月から半年かかることもあります。しかし、リースバックは業者が直接買い取るため、最短2週間から1ヶ月程度という短期間での資金調達が期待できます。
銀行融資のような厳しい審査も行われないため、緊急性の高い運転資金の確保や、多額の投資が必要な新規事業の立ち上げ資金など、迅速に準備する手段として有効です。
売却後も拠点や設備を使い続けられる
資産を売却しても、賃貸借契約を結ぶことでそのまま同じ拠点や設備を使い続けられるため、事業の継続性に支障が出ない点もリースバックのメリットです。
通常の売却であれば、オフィスや工場、店舗を手放した時点で移転や代替設備の手配が必要です。しかし、リースバックであれば、売却と同時に賃貸借契約を結ぶため、拠点を変えずに事業を継続しやすくなります。
財務改善につながる場合がある
固定資産をバランスシートから切り離す「オフバランス化」により、自己資本比率の向上や総資産利益率（ROA）といった財務指標の改善が図れます。
法人の場合、支払う賃料を全額損金として計上できるため、法人税の負担軽減につながる税務上のメリットもあります。 これまで所有者として負担していた固定資産税や都市計画税、設備の修繕費、保険料などの維持コストや管理リスクを削減でき、キャッシュフローの安定化につながるでしょう。
リースバックのデメリットと注意点
一方で、リースバックにはデメリットも存在します。 主なデメリットは次の3点です。
- 毎月の賃料負担が発生する
- 売却価格は市場価格より低くなることがある
- 買い戻し条件や契約内容を必ず確認する
それぞれ順を追って紹介します。
毎月の賃料負担が発生する
リースバックのデメリットとして、毎月の賃料負担が発生することがあります。 売却によって一時的に資金は増えても、以後は固定費として賃料を支払わなければなりません。しかも、リースバックの家賃は地域相場ではなく買取価格を基準に算出されるため、相場よりも割高に設定される傾向があります。
長期にわたって利用し続けると、支払った賃料の総額が売却代金を上回ってしまうリスクも考慮しなければなりません。
売却価格は市場価格より低くなることがある
リースバックを利用する際に注意したい点として、売却価格は通常の仲介相場より低くなることがあります。
リースバックにおける資産の売却価格は、市場価格（仲介相場）の70％～80％程度、場合によっては60%程度まで低くなるのが一般的です。少しでも高く売りたい場合は通常の不動産売買が向いています。
しかし、リースバックは「使い続ける」という付加価値のためのコストとして、価格が抑えられる側面があることを理解しておく必要があります。
買い戻し条件や契約内容を必ず確認する
将来的に買い戻しを検討している場合、その可否や価格、期限などが認められている場合があります。その場合買い戻し価格は、売却価格より10％～30％程度高く設定されている傾向があるので注意しなければなりません。
また、賃貸借契約の種類が「普通借家契約」か、期間満了で退去リスクのある「定期借家契約」かも確認が必要です。
その他、修繕費の負担区分や買主が倒産した場合の契約の引き継ぎなどリースバックを検討する際には、トラブルを避けるために重要事項説明を十分に受け、不利な内容がないかのチェックが必要です。
リースバックが向いているケース
これまで、リースバックの概略について解説しました。 では、どのような場合にリースバックが向いているのでしょうか。 以下では、リースバックが適しているケースについて解説します。
- 急いで資金を確保したいとき
- 拠点を手放さずに資金化したいとき
- 遊休資産ではないが、保有し続ける負担を見直したいとき
急いで資金を確保したいとき
リースバックが向いているのは、急いでまとまった資金を確保したいときです。融資審査に時間をかけられず、納税や仕入れ、借入返済あるいはつなぎ資金などを早めに手当てしたい場面では、検討する価値があります。
特に保有資産はあるものの、信用面や財務面で融資が通りにくい場合には、借入以外の選択肢としてリースバックを検討するのは現実的です。
不動産という資産を持ちながら、手元の資金がショートして起こる「黒字倒産」のリスクを回避したい経営者にとって、リースバックは有効な資金調達の選択肢となります。
拠点を手放さずに資金化したいとき
拠点や主力設備を手放さずに資金調達したい場面でもリースバックは有効です。 工場・店舗・オフィス・事務所兼自宅などを通常売却してしまうと、移転や操業停止のリスクが大きくなるからです。
リースバックなら、現状を維持したまま資金化できます。事業継続を優先したい場面では効果的です。
また、自宅兼事務所として利用している個人事業主にとっても、生活基盤と仕事場の両方を維持しながらまとまった資金調達が可能です。そのため、リスクを最小限に抑えた資金繰りが可能となります。
遊休資産ではないが、保有し続ける負担を見直したいとき
遊休資産ではないが、保有し続けるより利用を優先したいケースにもリースバックはマッチします。固定資産税や維持管理の事務負担、将来的な価格下落リスクを切り離したい場合にも有効です。
近年は、CRE戦略の観点から、不動産を保有し続けること自体を見直す企業も増えています。 財務諸表をスリム化して企業評価を高めたいといった「持たざる経営」への戦略的転換を図りたい企業におすすめです。
まとめ リースバックは、資産を売却して現金化しながら、そのまま使い続けられる資金調達方法です。銀行融資のような借入とは異なり、まとまった資金を確保しやすく、資金使途の自由度も高く、今まで利用していた建物や機械類も利用できるメリットがあります。
一方で、毎月の賃料が発生し、売却価格が市場価格より低いデメリットがあります。また、買い戻すにはさまざまな条件があるので注意が必要です。
リースバックは、急ぎの資金繰り対策としてだけでなく、事業継続や財務改善、CRE戦略にもつながる可能性があります。 不動産を使っての資金調達には、融資、不動産担保ローン、通常売却などがあります。
自社の事業運営にとって最も無理のない適切な方法を選択することが重要といえるでしょう。
